Quels sont les propriétaires du domaine familial ?

La protection des actifs immobiliers, en particulier en tant qu’unité familiale, est un aspect important qui nécessite une évaluation. Ces dernières années en particulier, les ressources économiques et financières des familles italiennes ont conduit à des investissements immobiliers. La gestion des actifs immobiliers nécessite une analyse minutieuse qui ne peut être sous-estimée. L’objectif à atteindre doit être de sauvegarder au fil du temps, au moyen d’instruments juridiques appropriés, ses actifs.

Il existe de nombreux instruments juridiques, nationaux et internationaux, capables de garantir la séparation (et donc la protection) des actifs immobiliers, en se protégeant contre d’éventuelles actions de créanciers tiers. Inutile de le contourner, aujourd’hui en Italie, de nombreux consultants continuent de proposer des solutions obsolètes ou non. adapté à la protection des actifs immobiliers. Des solutions qui ne peuvent être atteintes que dans des proportions extrêmes, c’est-à-dire lorsque les problèmes qui risquent d’entraîner la perte d’actifs immobiliers sont déjà arrivés dans la phase exécutive (ou pré-exécutive).

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Ce que je veux dire, c’est qu’il y a déjà peu d’outils à exploiter, et que rien n’est fait pour protéger vos biens lorsqu’il n’y a pas de problèmes à l’horizon. Alors que, pour la plupart inutilement, un remède est recherché avec acharnement lorsque les problèmes sont connus et concrets.

La protection préventive des actifs immobiliers est essentielle

Le cas classique est celui de l’entrepreneur qui, en cas de risque de défaillance de son entreprise, cherche des solutions telles que le fonds de fortune, le don ou vente à des proches avec un contrat de domaine privé , pour se débarrasser de ses actifs immobiliers et les protéger.

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Aucune protection ne peut être valable lorsque le risque et la perte se sont matérialisés. Pour être valable, la protection doit toujours être préventive (lorsque les risques sont seulement possibles ou probables).

prévention est la seule garantie possible pour assurer une protection maximale des actifs immobiliers d’un sujet La . Cela doit se produire bien avant que des problèmes ne surgissent ou puissent survenir, lorsque la situation de la dette n’est pas survenue.

En lisant cet article, vous devez toujours vous rappeler que toute action que vous souhaitez prendre pour vous protéger est vraiment efficace si elle est prise avant tout problème éventuel à l’horizon.

La protection des actifs immobiliers est une aspect culturel

La protection des actifs, en tant que moyen préventif de séparer ses actifs de l’agression d’éventuels créanciers, passe par un aspect culturel .

Depuis des années, nous sommes habitués à voir les actifs immobiliers issus des générations précédentes arriver par le biais de dons ou de successions. Un héritage formé grâce aux efforts et à la sueur découlant du travail et des économies des générations précédentes . Des générations où le patrimoine a été transmis par un en-tête direct.

Ce que tout le monde pense, c’est qu’être propriétaire du droit réel sur une propriété est la meilleure chose pour protéger ses actifs. Pour cette raison, les entrepreneurs, les professionnels et tous ceux qui décident de travailler seuls ne se rendent pas compte aujourd’hui des risques qu’ils prennent.

Travailler avec ses propres moyens sans utiliser l’immobilier comme un seul et même outil pour obtenir des liquidités, ne pas contracter de dettes, utiliser uniquement des finances personnelles est certainement correct, mais ce n’est pas toujours possible. Et très souvent, vous vous rendez compte que vous avez mis vos actifs en danger trop tard, lorsque vous êtes confronté à une situation de crise .

Pour cette raison, il est inutile de demander protection et protection lorsque le dommage est déjà survenu. Il est inutile d’effrayer de chercher une protection lorsque des dettes personnelles existent déjà et peut-être exécutives, toute tentative de protection s’avérera inutile. Il s’agit d’actes révocables qui peuvent également faire l’objet de poursuites pénales (dans certains cas).

Pour ces raisons, il est nécessaire de se protéger avant et non après. La protection doit être assurée avant qu’il n’y ait les premiers signes d’une « crise ». Vous ne devez jamais effectuer d’actes au risque d’une action de révocation .

À mon avis, la question culturelle à aborder est celle de distinguer les actifs que vous souhaitez protéger et transmettre aux héritiers, par rapport à ceux qui sont destinés à être mis en danger. Ce n’est qu’ainsi qu’il est possible d’exploiter certains instruments juridiques qui vous permettent de faire la différence entre la perte ou le maintien de vos actifs immobiliers .

Comment parvenir à la protection des actifs immobiliers ?

Notre activité de conseil juridique et fiscal concerne également les activités liées à la protection des biens. Grâce à la collaboration avec des cabinets d’avocats de premier plan, nous pouvons offrir un service de protection des actifs spécifique. Il s’agit d’un service personnalisé visant à étudier, rechercher, établir et gérer ce qui est utile et nécessaire pour pouvoir les utiliser concrètement et légalement. protections.

Si vous voulez être certain de la ségrégation des actifs, il n’est pas possible de se passer de certains instruments juridiques internationaux. Tout cela afin de ne pas voir leur patrimoine immobilier épuisé, et de ne pas perdre les actifs destinés à être transmis à leurs enfants.

Nous pouvons dire, avec une métaphore que :

la protection des actifs immobiliers est une assurance visant à protéger et à garantir la transition générationnelle ultérieure vers les enfants

C’est un aspect très important, c’est pourquoi vous devez savoir quels sont les meilleurs outils pour y parvenir. Pour le comprendre, nous avons décidé de commencer par les outils obsolètes que vous n’avez absolument pas à évaluer. Voyons les voir.

Des outils obsolètes pour la protection des actifs immobiliers

J’ai mentionné, tout à l’heure, qui sont très souvent proposés comme outils de protection que l’on peut considérer comme obsolètes. Je ne parle pas de la possibilité d’exploiter des instruments pour voler des actifs sur le paiement d’impôts ou de créances impayés. Comme mentionné précédemment, ces opérations doivent être effectuées, afin de ne pas voler de l’argent des crédits en cas de problèmes de liquidité des entreprises ou, encore moins, de ne pas payer les impôts dus. Cela dit, il est nécessaire, à mon avis, d’identifier d’abord quels sont les instruments juridiques que l’on peut considérer comme « obsolètes  » pour une protection réelle des actifs immobiliers.

Je fais référence à ce qui suit.

Le fonds d’actifs

L’instrument de protection des actifs le plus traditionnel est le fonds d’actifs . Jusqu’à il y a quelques années, c’était l’un des outils de protection les moins chers et les plus exploités. vos actifs en cas de :

  • Des dettes futures et même
  • une éventuelle faillite.

Il s’agit d’un lien placé par l’un ou les deux époux, ou par un tiers, sur certains biens (y compris des biens immobiliers), dans l’intérêt de la famille. L’objectif est de créer un patrimoine « séparé »,

  • Non agressable, ni
  • forclusible,

visant à satisfaire les besoins de la famille.

Le fonds de fortune est créé par acte public ou par testament. L’objet du fonds peut être la propriété, mais également des droits réels tels que l’usufruit. La création du fonds détermine uniquement une obligation de destination sur les actifs, mais elle n’affecte pas la propriété des mêmes actifs qui restent entre les mains des époux ou de l’un d’entre eux. Les actifs constituant le fonds sont liés à répondre aux besoins de la famille . Par conséquent, les créanciers ne peuvent attaquer les actifs du fonds que pour des dettes contractées pour répondre aux besoins de la famille. Cependant, comme nous le verrons bientôt, cette distinction entre créanciers domestiques et créanciers commerciaux est très floue.

Les enjeux du fonds d’actifs

Le principal problème avec le fonds d’actifs est que, étant gratuit, l’acte de constitution peut faire l’objet d’actions de révocation au cours de la période de cinq ans. Toutefois, en cas de faillite d’un conjoint, des actions de révocation de faillite peuvent également être proposées en termes plus étroits. Si la dette est préexistante à la création du fonds, les actifs peuvent être exécutés directement conformément à l’art. 2929-bis du Code civil italien. 5 ans pour consolider et est malheureusement provisoire. En fait, le fonds d’actifs est éteint en cas d’annulation, de dissolution ou de résiliation des effets civils du mariage . La simple séparation ne suffit pas. Il peut également être dissous par la volonté des parties.

La jurisprudence est également intervenue avec de nombreux arrêts, dont la Cour suprême , qui ont fini par limiter, de loin, la portée de cet instrument juridique. Cet instrument, en fait,

rend la satisfaction du crédit plus incertaine ou plus difficile, réduisant ainsi la garantie générale conformément à l’art. 2740 du Code civil italien due aux créanciers

En outre, cet instrument peut être considéré comme obsolète principalement en raison du fait que, selon la jurisprudence, la différence entre :

  • Créancier « commercial » (qui ne peut pas attaquer les actifs du fonds) et
  • créancier de la « famille » (qui ne peut pas attaquer les actifs du fonds)

est devenu très labile. Ils doivent être considérés comme inclus dans les dettes liées aux besoins familiaux, même ceux du travail. Toutes ces raisons, liées les unes aux autres, conduisent, dans la plupart des cas, à ne pas prendre en compte le fonds d’actifs pour la protection des actifs immobiliers.

La confiance auto-déclarée

Le trust est un instrument d’origine anglo-saxonne, qui peut être utilisé pour la protection des actifs. En Italie, la confiance s’est répandue après la ratification d’une convention internationale (La Haye en 1985). En Italie, la fiducie a été reconnue par la loi n° 364/89 .

Comment fonctionne la fiducie ?

Une personne appelée fiduciaire gère les actifs reçus d’un autre sujet, appelé Settlor. La gestion est effectuée au profit d’une personne (bénéficiaire) ou dans un but prédéterminé. Par exemple, une fiducie peut être créée pour apporter les actifs aux héritiers. Les actifs couverts par la fiducie peuvent inclure des biens immobiliers ou meubles, et donc également tous les actifs d’une personne.

L’effet qui nous intéresse, pour la protection des actifs, est que la fiducie produit la saisie des actifs conférés. Cela signifie que les actifs constituent un actif distinct des autres actifs du constituant, du fiduciaire et des bénéficiaires. La conséquence la plus importante est que leurs créanciers ne peuvent pas attaquer les actifs de confiance. Cet effet s’appelle la ségrégation. En conclusion , la fiducie est une institution très sophistiquée. Il doit être traité avec précaution afin d’éviter toute violation de la législation italienne. Il permet un énorme personnalisation et réponse aux besoins les plus variés.

Les problèmes de confiance

Le principal problème de la confiance est qu’il s’agit d’un instrument révocable. Cela peut se produire si, par exemple, le constituant est le même sujet en ce qui concerne le fiduciaire, ainsi que le bénéficiaire. Dans ce cas, en fait, le bénéficiaire reste le constituant et le caractère non transparent de l’institution créée apparaît évident. Entre autres choses, l’objectif de la séparation des actifs qui entrent dans une fiducie devrait être digne et digne d’être protégé et, dans un cas comme celui mentionné ci-dessus, il semble au contraire n’être qu’un prétexte pour le protéger, même sous prétexte, des demandes des créanciers. Par conséquent, la confiance peut toujours être révoquée s’il n’y a pas de raison valable et digne de protection de l’établir. et, plus facilement encore, lorsque le constituant est la même personne que le bénéficiaire et même le fiduciaire. De plus, la fiducie est un acte gratuit comme le fonds d’actifs. Par conséquent, afin de consolider, une période de cinq ans est nécessaire pour les actions de révocation .

Don à la famille (épouse et enfants)

Une solution souvent exploitée au mauvais moment, après les premières difficultés, est l’épuisement des bâtiments en faveur de la femme et des enfants. Il est faux de croire que donner votre maison ou résidence secondaire à votre femme et à vos enfants est la solution à tous les problèmes. Fondamentalement, l’épuisement, sur le plan juridique, a lieu, mais en fait ce n’est pas le cas. En présence de situations d’endettement déjà en place, le don est inefficace car l’intention précise est faite de causer des dommages aux personnes à crédit. avec le donateur. De plus, les créanciers eux-mêmes, au cours de la première année du don, peuvent attaquer le bien donné, sans qu’il soit nécessaire de prendre des mesures de révocation . Après un an, il serait toujours difficile de s’opposer à toute action de révocation, car il semblerait clair que le seul but du don serait de contourner ses dettes et sa propre responsabilité.

Comme dans les cas précédents, le don, ainsi que la fiducie et le fonds de fortune, sont un acte libre et donc facilement révocable. Le discours d’une vente réelle serait différent, ce qui, à ce moment-là, serait un acte à prendre en considération et, par conséquent, beaucoup plus sûr. Cependant, la création d’un tel magasin, dans une situation déjà compromise, en particulier avec des proches parents, reste très risquée et déconseillée.

Politiques de vie

Le La caractéristique de l’insécurabilité et de l’inséquestrabilité des polices d’assurance-vie a conduit cet outil à être largement utilisé ces dernières années. Ce sont surtout les assureurs qui proposent ce type d’instrument juridique, mais leur objectif est très souvent différent de ce que croit le souscripteur. Afin de garantir les caractéristiques de protection indiquées ci-dessus, les polices d’assurance-vie doivent être des plans d’accumulation non spéculatifs et être signées pour crédit. La souscription ne doit pas avoir lieu dans une période où l’endettement du contractant est déjà élevé, mais surtout, il est essentiel que ces contrats ne tombent pas au détriment des créanciers.

Une assurance vie, ou un fonds de pension complémentaire, dans une situation de tranquillité d’esprit financière et sans dettes, pourrait à l’avenir vous protéger en cas de problèmes dans votre entreprise ou de dettes. soudain. Ce n’est pas le cas des polices d’assurance-vie stipulées rapidement dans le seul but de protéger vos actifs lorsque vous êtes aux prises avec des dettes déjà dangereuses et très exposées financièrement.

Politique de vie spéculative toujours agressive

Une assurance vie avec une prime unique, par exemple, ou qui présente des caractéristiques spéculatives, peut être saisie par n’importe quel créancier. De nombreux entrepreneurs qui se sentent intelligents, lorsqu’ils sont accablés par des dettes, pensent bien à vendre leurs biens en collectant l’argent, puis en le transformant en police d’assurance-vie , en se basant sur la croyance populaire qu’il ne peut être ni révoqué ni saisi. Tout cela n’est que théorique, car une police d’assurance vie (normalement emprisonnable et insaisissable), si elle est stipulée dans une situation précaire, serait considérée comme un préjugé pour les créanciers et pourrait donc être agressés ou révoqués par leurs actions.

Afin de garantir les caractéristiques de protection indiquées ci-dessus, les polices d’assurance-vie doivent être des plans d’accumulation non spéculatifs et être signées pour crédit. La souscription ne doit pas avoir lieu dans une période où l’endettement du contractant est déjà élevé, mais surtout, il est essentiel que ces contrats ne tombent pas au détriment des créanciers.

Transfert de biens immobiliers à une entreprise étrangère

Une autre méthode très souvent utilisée, à mon avis, est de conférer des propriétés situées en Italie au sein de sociétés régies par le droit étranger. Le cas classique est celui d’une SARL anglaise dans laquelle l’entrepreneur italien donne ses propriétés.

Comme nous l’avons mentionné, le meilleur moyen de protéger les biens immobiliers est de se marier. Dans ce contexte, il est très souvent recommandé de transférer des biens immobiliers à une société étrangère afin d’obtenir un régime fiscal subventionné, si nous parlons de propriétés qui seront ensuite vendues en location, on peut penser au transfert de biens immobiliers à une société non-résidente. Ce qui n’est souvent pas pris en compte, c’est que ce type de solution est coûteux et risqué. Le transfert vers une société étrangère est un acte à titre de contrepartie et non gratuit. En fait, face au transfert de propriété de la propriété à l’entreprise de l’autre côté de la frontière, le propriétaire reçoit en retour une quantité d’actions équivalente à la valeur du bien conféré.

L’inconvénient de participer à des entreprises étrangères

La propriété d’actions d’une société étrangère opérant en Italie est quelque chose que beaucoup sous-estimer, mais elle est très dangereuse à des fins fiscales , si elle n’est pas traitée correctement. C’est pour cette raison que j’ai l’impression d’examiner de près ce type de solution.

Sur ce point, je vous invite à lire cet article sur le sujet :

L’inconvénient de la contribution à prendre en considération ACQUISITION ET ÉVALUATION DES SOCIÉTÉS ÉTRANGÈRES

Pour valider le transfert de biens immobiliers dans l’entreprise, il est nécessaire de stipuler un acte notarié, en Italie. Il s’agit de permettre une transcription correcte du transfert du bien en faveur de la contrepartie payée en actions après le paiement des impôts dus :

  • Taxe d’immatriculation : 200 euros d’un montant fixe ; Taxe hypothécaire
  • et cadastrale : 3% de la valeur estimée du bien ;

Les tarifs ci-dessus se réfèrent à transfert de la propriété à une société qui a son siège social, ou administratif, dans un pays de l’UE. En ce qui concerne le transfert de biens immobiliers à une société dont le siège social est situé dans un pays non membre de l’UE, les taxes seront les suivantes :

  • Taxe d’immatriculation : 200 euros d’un montant fixe ;
  • Taxe hypothécaire et cadastrale : 9% de la valeur estimée du bien.

Il est facile de comprendre que le coût d’une opération de ce type est assez élevé, beaucoup plus élevé que d’autres solutions et peut apporter. De plus, s’il n’est pas géré correctement, cet outil peut entraîner des problèmes fiscaux.

Comment savoir quel est le meilleur moment et comment intervenir pour protéger les actifs immobiliers ?

Comme vous l’avez vu, les outils décrits ci-dessus peuvent offrir protection valable des actifs immobiliers . Toutefois, cela ne peut se produire que s’il est exploité correctement et dans des situations particulières. Sinon, l’action de révocation proposée par les créanciers est inévitable. Aujourd’hui, tout tribunal dissout l’une de ces obligations (fonds d’actifs et fiducie autodéclarée), surtout si cela nuit à ceux qui font des réclamations légitimes.

Comme vous l’avez peut-être compris, pour obtenir la protection des actifs (immobiliers et non), il est nécessaire d’agir à temps. Les décisions doivent être prises lorsqu’il n’y a pas de position débitrice ouverte, lorsque les créanciers sont toujours « dans le bonus », mais surtout avant que votre entreprise ne soit en situation de crise ou même pire que l’insolvabilité.

Voyons donc quand il n’est plus possible d’intervenir en toute sécurité pour protéger vos actifs immobiliers. Plus précisément, les situations sont les suivantes, illustrées dans le tableau suivant.

Tableau : cas qui mettent en péril les actions de protection des actifs

SITUATIONS QUI METTENT EN DANGER LA PROTECTION DES ACTIFS
Des notifications sont déjà en cours par les institutions de recouvrement pour les infractions fiscales
Des notifications sont déjà en cours par les organismes de recouvrement des impôts et TVA impayée.
Les établissements de crédit ont déjà enregistré une hypothèque judiciaire sur le
Il y a déjà et notifié des saisies de précaution ou au-delà des opérations qui limitent les opérations bancaires
Il y a des litiges juridiques avec l’administration financière de nature économique

La protection tardive des actifs ne peut être qu’une échappatoire inutile proposé par des professionnels peu sérieux. Toute opération de protection effectuée lorsque des positions sont déjà compromises, préjudiciable non seulement au contribuable mais, à long terme, au professionnel qui les propose.

Le conseil que je peux donner à ceux qui ont l’intention de « faire des affaires » est d’agir avec sagesse et intelligence au moment même où vous démarrez l’entreprise , lorsque vous êtes « vierges et propres » mais surtout sans dettes. Voyons comment.

La protection des actifs immobiliers aujourd’hui : les outils possibles

Si vous n’êtes pas dans l’un des cas indiqués dans le tableau précédent, il est vraiment temps de réfléchir à la façon de protéger vos actifs. Habituellement, ce que vous êtes sur le point de trouver ci-dessous sont les premières indications que nous donnons aux clients qui nous contactent pour une conseils sur le sujet. J’ai décidé de les proposer ici pour essayer d’anticiper les réactions et pour vous donner la possibilité de nous contacter pour avoir déjà une vue d’ensemble de ce que nous pouvons faire ensemble. La première chose à laquelle vous devez penser est de construire une barrière qui, comme je l’ai mentionné au début de cet article, sépare :

  • Les actifs à allouer à l’entreprise (à laisser à risque), et les utiliser qui pourraient être utilisés pour obtenir un crédit plus important de la part des banques ;
  • famille (à protéger), qui doit être rendue inattaquable.

C’est certainement la première étape pour pouvoir opérer en tant qu’entrepreneur sans risquer ses actifs personnels. Sur ce point, il est essentiel de bien comprendre que lorsque les dettes sont déjà présentes, même si à la fin de l’entreprise et non à l’entrepreneur, il n’est pas possible de faire quoi que ce soit. Tous les l’opération de protection des actifs serait considérée comme la suppression de sûretés contre les créanciers .

La prévention d’abord et, dans un deuxième temps, il est nécessaire de « prendre possession » des biens tout en maintenant leurs droits de possession et de jouissance. Parmi les solutions les plus sécurisées, je peux citer les suivantes :

  • La holding familiale ;
  • La fiducie immobilière.

La Holding Familiale

La holding familiale est un type particulier d’entreprise créée à des fins « non commerciales ». La fonction de cette société n’est pas de créer de la richesse en exerçant une activité commerciale, mais plutôt de protéger les actifs qui lui sont conférés. Pour nos besoins, l’exploitation familiale est créée pour vous donner les biens à attribuer dans la succession, donc, dans le but de protéger les actifs du famille, en la séparant et en la séparant des problèmes personnels.

précisément pour cette raison qu’avec l’exploitation familiale, il est possible de gérer au mieux le changement générationnel C’est des actifs (également du point de vue fiscal). Avec ce type d’entreprise, il est possible d’éviter d’éventuels litiges entre héritiers concernant la division des biens conférés par la famille. Sur ce point, je vous recommande de lire cet article consacré notamment aux avantages de la création d’une simple société immobilière.

Dans le cas de la holding familiale LA SIMPLE SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE POUR LA PROTECTION DES BIENS FAMILIAUX , les avantages liés aux partenariats peuvent également être exploités. Je pense, par exemple, au cas de succession ou de don à des descendants pour lesquels il existe une exemption du régime fiscal, à condition que les héritiers s’engagent à continuer à au moins 5 ans d’activité de l’entreprise.

Les avantages de la simple société immobilière

Une détention immobilière, par exemple, peut être une solution valable pour garantir la protection des actifs, qui serait ainsi placée dans un coffre-fort, avec des avantages supplémentaires liés à la gestion et à la taxation des biens qui y sont conférés. Nous supposons qu’une société de portefeuille immobilier n’exerce aucune activité commerciale . Pour cette raison, il est conseillé de créer une entreprise simple, qui exerce des activités de gestion immobilière. Grâce à cette société, il est possible de regrouper (conférer) les actifs appartenant à plus d’une personne physique, de les gérer de manière unifiée.

Dans les causes de la division héréditaire , il évite la copropriété immobilière qui génère souvent des désordres et des litiges, facilitant grandement la planification succession.

Du point de vue de la protection des actifs, la simple entreprise protège contre d’éventuelles attaques de la part des créanciers et/ou des banques et de l’administration financière. En outre, il est possible que les actions soient détenues par des sociétés étrangères , avec pour fonction de servir d’écran entre le propriétaire réel du bien et les créanciers. Il est clair que pour mettre en place un tel système, et pour tout faire légalement, il est conseillé de contacter des experts du domaine.

L’imposition de cette société, s’il s’agit uniquement de la simple jouissance de biens immobiliers en n’exerçant pas d’activités commerciales, est comparable à celle des personnes physiques qui déclarent des revenus fonciers. Enfin, les faibles coûts de gestion et la simplicité du formulaire permettent d’effectuer des transferts sans avoir besoin de rapports d’experts ou d’autres pratiques longues et coûteuses. bureaucratique. Il est utile de souligner que la même discipline s’applique aux biens loués, mais que le revenu produit par les baux serait considéré comme un revenu foncier et non un revenu d’entreprise.

La fiducie immobilière

Comme vous l’avez vu, j’ai précédemment déconseillé l’utilisation d’une fiducie auto-déclarée. C’est un instrument qui peut être contesté par les créanciers qui peuvent demander et obtenir la révocation de celui-ci. Il s’agit en fait d’un outil, gratuit, mis en place uniquement pour distraire les actifs du débiteur. Ce que je recommande généralement, c’est la possibilité de créer une fiducie immobilière ou un instrument juridique pour la protection des actifs immobiliers. Cet outil vous permet de :

  • Organisez et gérez tout éventuel Héritage ;
  • Protéger les actifs contre l’agression des créanciers futurs et potentiels ;
  • Optimiser la fiscalité des successions.

La fiducie immobilière à des fins de successeur

La fiducie est un outil très utile dans la gestion des héritages, en particulier dans les cas où les familles sont particulièrement articulées, ayant pour but ultime de conserver les biens immobiliers de la famille elle-même. Plus précisément, dans le cadre d’une fiducie immobilière, le constituant vend le bien, ou la simple propriété de la propriété, à la recherche des meilleures conditions pour le bénéficiaire, ou pour le constituant lui-même, pour pouvoir l’utiliser ou en récolter les bénéfices, sans en avoir la possession de cela.

La propriété inscrite au sein de la fiducie pourra être loué, vendu, donné en usufruit selon les règles indiquées dans l’acte d’établissement de la fiducie elle-même. Il est important de souligner que, pour qu’une véritable ségrégation existe et que le bien puisse être considéré comme inattaquant, il faut que le colon n’en soit pas le bénéficiaire, sinon même les fiduciaires. En bref, pour que la fiducie ait son effet perturbateur, il faut la sortie complète de la scène du véritable propriétaire de la propriété, c’est-à-dire du constituant. Il s’agit certainement d’un aspect complexe à comprendre. Si vous vous souvenez bien, je vous ai parlé de l’épuisement de l’immobilier pour une protection adéquate. Eh bien, avec la fiducie immobilière, cette saisie a lieu complètement. La protection que la fiducie peut garantir aux actifs distincts provient du fait que les actifs qu’elle contient ne sont plus la propriété du et, par conséquent, n’est pas disponible pour une éventuelle agression des créanciers.

La concession de propriétés en nu-propriété ou en usufruit ?

Dans le cas d’une propriété, plus précisément, le constituant pourrait se limiter à afficher la propriété nue en fiducie, en conservant le droit d’usufruit ou d’habitation . À cet égard, il est essentiel de rappeler que :

  • Dans le cas où la totalité des biens est transférée au fiduciaire (personne autre que le constituant), ce sera le fiduciaire lui-même de déclarer le revenu provenant du bien et de payer pour cela les impôts y afférents ;
  • Si, en revanche, seul le transfert de la propriété du syndic a lieu et le constituant conserve l’usufruit, ou le droit de résidence avec l’immobile, être le constituant lui-même pour déclarer les revenus de la propriété dans sa déclaration annuelle ;

En ce qui concerne le discours sur la protection de la propriété, le transfert de la totalité de la propriété au syndic garantirait l’actif contre toute réclamation de tout créancier. Alors que le simple transfert de la propriété nue au syndic rendrait le bien susceptible d’être agressé par n’importe quel créancier si le constituant maintient l’usufruit . Ce n’est là qu’un exemple des possibilités qu’une fiducie immobilière peut garantir. Bien entendu, pour comprendre comment structurer correctement cet instrument juridique, vous avez besoin des conseils de comptables agréés et d’avocats de confiance.

Le Foreign Real Estate Trust

La possibilité de créer une fiducie immobilière ne doit pas être envisagée uniquement du point de vue italien. Comme il s’agit d’un instrument juridique d’origine internationale, il est possible, sous certaines conditions, d’exploiter les réglementations étrangères sur le trust .

Voyons quelques exemples possibles ci-dessous.

La fiducie immobilière au Royaume-Uni

Le pays d’origine de la fiducie est certainement le Royaume-Uni. Pour cette raison, nous ne pouvons manquer d’analyser le cas de la fiducie immobilière à créer au Royaume-Uni. Choisir l’Angleterre comme destination pour établir une fiducie pour protéger ses actifs immobiliers signifie donc aller à la source et contacter une juridiction spécialisée en la matière .

Fondamentalement, la jurisprudence dans le domaine du tourisme au Royaume-Uni a été importante. Par conséquent, les juges anglais sont forts dans des règles précises et détaillées qui sont particulièrement propices à la reconnaissance de la validité en tant qu’outil de protection des actifs.

Le principal avantage de la création d’une fiducie immobilière en Angleterre est que l’action en révocation n’est autorisée qu’en cas de fraude grave. Par conséquent, essentiellement, uniquement en cas de constitution à des fins illégales ou de blanchiment d’argent.

D’un point de vue fiscal, la création d’un trust anglais permet de séparer les actifs conférés de ses actifs personnels . Par conséquent, les revenus produits par les actifs seront imposés en Angleterre et ne seront pas cumulés avec les revenus en Italie du constituant, ce qui permettra également d’importantes économies en termes de succession possible avec la réduction presque complète des impôts.

Fiscalité britannique Trust

La fiducie établie en Angleterre, ne paie pas d’impôts sur les revenus des sociétés, ainsi qu’en Italie, et est soumise à l’impôt sur le revenu et au capital Gagnez des taxis. Le premier n’est payé que si la fiducie produit un revenu, par conséquent, dans le cas d’un bien détaché, cela n’affecterait pas, tandis que l’impôt sur les gains en capital est demandé lorsque la vente d’actifs conférés et un gain en capital supérieur à :

  • 11 700 livres lorsque le bénéficiaire est un handicapé ou un orphelin ;
  • 5 850 livres dans les autres cas ;

Mais le plus important en termes de fiscalité, c’est que pour l’ouverture d’un trust à Londres, par exemple, il n’y a pas de taxe d’enregistrement si les actifs qui lui sont conférés ne dépassent pas la valeur de 325 000 livres.

Pour ouvrir un trust immobilier en Angleterre, un emplacement physique dans le pays anglo-saxon (siège social) et un actif à conférer (immobilier) est nécessaire. Il est nécessaire que le fiduciaire ait un compte bancaire en Angleterre, mais, en ce qui concerne la figure du fiduciaire, il est essentiel de comprendre combien d’entreprises qui offrent ce service sont présentes sur le territoire, protégeant ainsi les éventuels déposants affectés par des risques et/ou des erreurs graves qui pourraient rendre cette institution inefficace.

Protection des actifs immobiliers : conclusions

Notre structure est en mesure de guider et de conseiller le client dans l’utilisation concrète des principaux outils de protection des actifs immobiliers . En effet, chaque instrument doit être analysé du point de vue du client, en fonction de ses caractéristiques personnelles.

Nous tenons à souligner que chaque instrument analysé sera considéré dans la plus stricte conformité avec la législation italienne ou étrangère.

L’entrepreneur doit toujours se tourner dans une perspective à long terme . Même si, pour le moment, il pense qu’il est sans risque, vous devez penser qu’à l’avenir, des événements peuvent encore survenir qui, même imprévisibles, peuvent avoir des conséquences négatives sur vos actifs immobiliers.

Pour cette raison, la mise en place d’un système juridique capable de séparer ses actifs immobiliers des réclamations de tiers peut être un choix gagnant par la suite. L’objectif est celui lié à une procédure visant à minimiser les risques de problèmes futurs de direction de l’immobilier.

C’est pourquoi, grâce à notre assistance, vous pouvez, par exemple, identifier le meilleur instrument juridique pour :

  • Protéger vos actifs immobiliers personnels contre les actions des futurs créanciers de l’entreprise (ou des particuliers) ;
  • Préparer et faciliter la transition générationnelle de l’entreprise dans un environnement familial ;
  • Faciliter les ventes à des tiers de l’entreprise ;
  • Pour assurer aux actionnaires, et éventuellement aux membres de leur famille, les revenus immobiliers, ou créer une rente financière alternative ou complémentaire à la pension ou par le biais de rentes viagères.

Évidemment, et nous voudrions le préciser encore une fois, tous ces instruments juridiques doivent être exécutés à des fins légitimes et être préparés selon les canons de la légalité. Sinon, le risque est de mettre en place des opérations qui s’avèrent alors inutiles, au test des faits.

Les cas d’actions simulées et irréalistes, de prix non payés ou non payés aux conditions du marché rendent inutile l’utilisation de tout instrument juridique.

Conseils juridiques et fiscaux

Pour toutes ces raisons, seule une étude préventive de votre situation personnelle, familiale et professionnelle peut vous permettre de comprendre s’il existe, ou moins, les conditions préalables à l’exploitation d’un outil de protection des actifs immobiliers.

Notre cabinet professionnel collabore avec des professionnels de haute capacité professionnelle et des avocats expérimentés qui peuvent être en mesure de vous guider dans les choix futurs à faire en vue de la protection des actifs et de l’héritage.

Si vous souhaitez recevoir des conseils à ce sujet, je vous recommande de remplir le formulaire ci-dessous pour nous contacter directement. Vous recevrez une réponse dans un court laps de temps et si nous pouvons lancer un processus de consultation pour identifier les meilleures solutions pour résoudre vos problèmes.

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